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房地产市场将“松绑” 专家:买房时机已现

2015-03-30 11:20:00 来源:央广网

  【导读】媒体报道央行正在测评房贷政策,支持二套房首付比降至五成。经济之声《央广财经评论》本期观点:楼市调控政策的制定和实施将更有针对性。

  草长莺飞,春色满园。在这美好的季节里,房地产市场似乎也将告别寒冬。各地酝酿为住房公积金松绑,上周末国土部和住建部还联合下发了优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知,“通知”被视为落实政府工作报告中关于稳定房地产市场政策的第一项举措。回想国务院总理李克强在两会后记者会上的表态:“支持自住型住房和改善性住房需求,促进房地产市场长期平稳健康发展”,让人们对今年房地产将回暖增添了更多的信心。

  最近有多家媒体报道说,央行正在测评房贷政策,即将下调二套房首付比例,各大商业银行对这一政策持支持态度。还有媒体说,不少银行已经做好预案,准备把二套房贷首付从六成降到五成。央行正在测评房贷政策,即将下调二套房首付比例。但央行官网并没有就此发布消息。而此前,差别化的房贷利率优惠政策已经在多地实施。过去在限购政策下,改善居住条件的成本非常高,很多群体难以完成二次置业,使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。

  一旦二套房首付下调政策落地,改善性需求将积极入市,成为去库存的巨大力量。根据报道,建设银行和中国银行信贷相关部门都表示,将支持改善性住房需求,下调二套房首付比例到五成。在上海,部分商业银行可以对符合资产条件的商业房贷客户开出八五折的利率优惠。

  回顾去年至今,全国各城各地悄然开始放弃地方限购政策,商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。从中央层面而言,为了促使楼市健康发展,将遵循市场规律,政策工具的应用显得更加谨慎节制,楼市调控政策的制定和实施也更有针对性。

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出分析。

  经济之声:作为业内人士,您认为央行当前会不会测评房贷政策?

  杨红旭:我认为应该会给予一些的分析和评判,看看这个政策是不是适合当今的形势,是不是适合国务院最新方针。国务院政府公告报告当中提出要支持自住需求和改善需求,这个刚性需求以前支持比较多的。但是改善需求的落实力度和执行力度还有待于进一步宽松化。而且国务院部署之后,上周五住建部、国土部已经出了两个部委一个新政,虽然内容不是很多,新意不是很多,它其实是打出部委救市第一枪。第二是央行和银监会管的金融和信贷政策,它应该针对房贷有一些政策出来,它是评判目前政策合理与否、宽松与否正常的一个标准。我认为这出台放松政策可能性还是比较大。

  经济之声:如果测评的话,主要方向和具体项目有几项?

  杨红旭:去年央行银监会对于房贷有所放松了。你第一套房子贷款已经还清了,再买第二套普通房是可以享受首套房贷的优惠的,对于这部分群体是一个大优惠。但是你要知道改善需求当中有很多的种类,比如说第一套房子贷款没有还完,又买第二套房子没有任何优惠。首付是六成,贷款利率上浮1.1倍。假如说前面第一套房子的贷款已经还清了,再买第二套,但买的不是普通房,比如说140平米以上的,你还是不能享受这个优惠。所以针对我说的两种情况,买第二套房子是普通房,前面贷款没有还完,也应该下调首付比例。因为60%甚至70%的首付的话,在国际上非常罕见,高的离奇,根本没有必要搞那么高的首付比例,把二套由六成降到五成甚至四成都是可以的。

  经济之声:高首付比例从全球的金融角度来讲,也提供了一定的安全的防火墙。我们的限购政策、限贷政策会不会出现全面的松动?

  杨红旭:这是大势所趋,但是去年基本上已经放开限贷了,因为我们之前三套以上停止贷款,外地人没有收入,纳税证明的话是不给贷的,但是去年9新政之后,除了还在限购的城市,主要是北上广深还有三亚,对外地人的限贷政策已经放开了,对三套以上的政策,央行也不管。之前是管制不让你贷,现在的话不管了,你贷或不贷,利率高低,首付高低是有商业银行具体执行,商业银行的话因地制宜,所以说现在其实这个口子基本上已经放开了。限购也是类似的,限购也是只有五个城市没有放开,其他城市基本上已经放开了,所以我认为限购、限贷大部分的工作已经结束了只是留下一些工作和四个一线城市具体情况有关系,包括人口限制有关系。也就是在一线城市限购还有可能会延续。限贷目前来看,二三线来看基本放开了。一线有没有放开。是因为一线是去年930政策规定尚未放松限购的城市,依然是要实施限贷,限贷主要是指三套以上现在还不能给予贷款,外地人没有相关证明是不能给予贷款的。

  对于二手房,这个政策是一视同仁的,就是不管你去买二手房,还是买新房,这个政策是基本上是一致的,只不过商业银行,对二手房贷款的话,额度包括首付比例甚至利率的话,甚至利率会高一点,它认为二手房旧了、破了,相关的估值会低于新房,所以会打一个折扣,但是政策口径基本上是一致的。

  经济之声:我们相干政策出台的话,能在多大程度上缓解目前楼市的困局?

  杨红旭:现在据我们的观察,很多大城市地区改善需求已经成为第一位的需求了,买第一套房的刚需已经略低于改善需求了,所以能不能改善需求刺激或者加以合理的支持,对中国楼市是很重要的,我认为未来的趋势应该是进一步放宽松的,除了信贷之外的话,我感觉像住建部对这个善住房这个标准进行调整,因为我们2008年的政策是规定你有一套房子,你买第二套房子,必须是普通房,而且你买的第二套房子加起来就是要住房面积小于当地的平均面积,这两个槛是比较大的槛儿。我认为以后的话,要把这两个门槛降低,这样会使很多的房子符合改善这样的需求的性质,因为只有这样才会在房贷和税收方面给予这样的支持。

  经济之声:我们房地产税政策,有没有可能出现推迟?楼市回暖还有没有悬念?目前改善性需求的消费者现在是不是应该出手?

  杨红旭:房地产税的立法,我认为还是正常推进的,因为它是一个法制建设的过程,它不可能因为楼市的短期波动,加速或者放慢,所以我认为它还是按照刺激的基调在推进的,因为这个立法的涉及到不仅是一个税务环节税,还有包括建设和交易环节,这样的话,在这个立法真正实现之前,房地产税收的调控空间并不是很大,不会对税收政策做一个大幅度的调整,主要依靠信贷政策,通过信贷来扶持和支持改善需求。

  买房的话,近两个月,我是比较乐观一点。我认为,在大城市地区,今年一定会回暖。不仅是量,还有成交价,也会在二季度之后,慢慢止跌反弹。对于改善需求,第一你有正常的需求,你改善生活,追求居住环境改善,这个是每一个人的自然追求,而且政策又在进一步加大支持力度,所以我认为有改善就去买房子。除了那些少数的城市,库存量比较大,房价还在跌,这种城市可能要谨慎,大部分城市我认为都可以去买。

 

编辑:冯孔

关键词:房地产;房贷;改善性住房

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