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2月百城房价跌幅扩大 不动产登记影响预期

2015-03-02 11:54:00  来源:央广网  说两句  分享到:

  【导读】全国100个城市住宅均价2月环比小幅走低,同比连续第五个月下跌,而且跌幅持续扩大。经济之声《央广财经评论》数据解读:楼市还有没有“小阳春”?

  央广网财经3月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,2月份的全国百城房价不出意料地继续下跌,在《不动产登记暂行条例》开始正式实施后,房价的波动更加受到业界关注。中国指数研究院发布的百城房价数据显示,2月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10539元,环比下跌0.24%,同比下跌3.84%。从去年5月份出现首次环比下跌后,这是第9个月下跌。与上月相比,100个城市中,有39个城市上涨,61个城市下跌,上涨的城市数量比上月减少5个。

  四个一线城市中,北京和广州环比分别下跌了0.47%和0.10%,上海和深圳则分别上涨了0.05%和0.18%。对此,中国指数研究院分析,春节期间房企新盘推广和价格调整意愿不足,百城住宅均价整体呈现稳中略降的趋势。

  同比方面,百城住宅价格比去年2月下跌3.84%,跌幅比上月扩大了0.75个百分点。100个城市中,有13个城市住宅价格同比上涨,87个城市住宅价格同比下跌,上涨城市个数比上月减少5个。其中,厦门、保定涨幅在10%以上,桂林、三亚等13个城市跌幅已经达到10%-20%。

  一方面,2月份的数据显示中国楼市的寒冬还在持续,另一方面,央行最新宣布再次降息。春天来了,楼市还会不会迎来“小阳春”呢?

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此解读。

  央广财经评论:2月份百城房价双跌的主要原因是春节因素么?

  杨红旭:房价还在跌,百城指数在1月份的时候,曾经出现过环比由跌转涨,但这是个假象,因为看全国的大势,尤其看统计局的一系列的城市数据,1月并没有实现环比由跌到涨,跌的城市数量依然大于涨的城市数量的,所以这个数据可能是一个昙花一现式的误导。到了2月份的时候重新变成了环比下跌,也就是说从目前证明了,房价看大势还在跌的,但跌幅在收窄,朝着由跌到不跌,到涨这个方向在前进,只不过前进当中有一些波动。

  另外一些因素,因为今年的春节在2月比较晚,所以2月19号节前,是在2月份的中间,对于2月份的成交量影响比较大,我们看一下跟踪到30个城市的成交量数据是2月份相比1月份环比跌了50%,这个跌幅还是蛮大的,所以2月份的春节因素特别明显,导致量跌的比较明显,价格也出现了一些盘整或者说相比1月份额略有走弱这个态势,所以说是一个统计方式和春节因素双重影响。

  央广财经评论:房价回落和近期开始正式实施的《不动产登记暂行条例》有没有一定关系?

  杨红旭:这个因素还是对人们的预期产生了一些影响,因为很多人对这个新生事物比较担心和担忧,认为它就是要压制房价了,这个可能有一些误解,但是因为人们的心理预期形成了,所以说它会使部分人在买房方面会有一些犹豫。这个政策我认为随着时间的推移会有些淡化,比如3月1号已经过去了,之后比3月1号之前的两个礼拜,一个礼拜的影响可能就趋于淡化,但是如果要看一年、两年,我认为不动产登记包括后续的房产税,还会对市场形成一些所谓的负面的压制作用,这个影响还会存在。

  央广财经评论:那么这个条例在公布之后,从长期来看,能不能影响房地产在投资领域的价值和地位?

  杨红旭:多少会有一些影响,因为之前我们没有搞住房信息联网和房产税,以后一年到半年的时间,住房信息联网,包括房产税都会渐次推出,这样会对中国楼市的投资投机需求有一个中长期的压制,这个确实存在。但是,即便房产税出来,也不会影响房价大幅度的波动,因为像欧美国家,包括香港、台湾都有类似的税收,香港房价还不是一直连涨了好多年,所以这个因素是一个长期制度建设,在这个制度设立的初期影响比较明显,但是制度设立之后影响会有淡化。

  央广财经评论:您谈的是房产税还是房地产税?

  杨红旭:房地产税立法国家正在推进,这个立法其中包含了持有环节的房产税,可能这个名字会有一些变化,但是持有环节的税种要新增,这个是整个税收体系当中新增的一块,这个是不变的,房地产税的立法可能是一个综合的,不仅包括持有税,可能还包括交易开发环节的税可能会有一个归并。

  央广财经评论:也就是说不管叫什么名称,在持有房地产方向上加税这是一个进行时?

  杨红旭:这个是必然的趋势,如果它要进行立法,它未来几年之内必须会出台这样一个立法,这个立法当中就包括了在持有环节征这样一个税,这是必须的。

  央广财经评论:持有征税大家关注是更多的细节,比如税基、税利征收的方式,这些细节您有什么观点?

  杨红旭:当然很多人很担心,我看很多中介也说好像是人们担心说以后这个税率会比较高,比如按照房价总额1%到3%每年都征。

  央广财经评论:这个总额怎么来算?是现在的市价,还是购买价?

  杨红旭:未来一个是评估价,一个是市价,目前来看重庆、上海都在征,它们按照当时买房的价格,因为对房屋的价值每年都要评估,这个需要评估技术和评估力量的。现在很多人担心税负,其实没有必要这么担心,第一,它会设立一个免征的条件,比如第一套房子自住的可能会免征,第二是税基不可能是2%、3%,现在上海、重庆的税率都是在百分之零点几。按国外的话,美国确实是1%到3%之间,但是它有很多减税的条件,很多人不是完全按照2%、3%征的,所以我估计按照中国的情况,即便是第二套、第三套,符合条件必须征,超过1%的可能性也不是很大,这是总体上来看。

  央广财经评论:关于征税的方式,是每月自己报税,还是到交易环节一次性补税?

  杨红旭:报税,因为它是一个持有税,持有税是每年都要征的,按照重庆上海的条例,它是明年都需要居民征的,如果居民不交,重庆的规定特别厉害,甚至要从你的银行卡里扣帐,甚至阻止你出国,所以我估计税务部门可能会有些限制或者措施保证每年必须要交。

  央广财经评论:我们从房价的趋势再来看一下,周末的降息对于房地产的影响怎么来体现?

  杨红旭:这个肯定是一个利好,任何一次货币宽松的进程,都会促使资产价格往上走,而这次降息只是我们本轮大周期降息的一个步骤,最早是2012年6月份开始降,到现在是第四轮降息,我认为2015年可能还有一到两次降息。这样一个货币的宽松的进程目前走了一个中段,下半场还会继续放宽松,这样的话,对房价是一个正面的促进,尤其对于一二线城市,库存压力没有那么大,只要是货币宽松,信贷宽松,就会使需求释放进而使房价由跌转涨。

  央广财经评论:除了货币政策之外,各地以及中央的这些楼市的政策会不会继续偏暖,继续宽松?目前这个时间点,适不适合投资人包括住房人出房?

  杨红旭:房地产政策今年基调还是稳中有松的,地方救市还会适当加码,中央政策是稳中有松,包括住建部也在安排停止新建一些安置房,转而去收购存量房,这些动作都是积极去库存,政策面还是在吹暖风,这个是有利于房价实现由跌转涨,确实是部分的三四线城市库存压力依然比较大,这个逆转可能还是比较大,但是一线现在已经开始逆转了,房价基本总体上已经翻红了。

  央广财经评论:从一线来看的话,无论是投资还是自住,您认为现在适合出手吗?

  杨红旭:其实除了少数个别城市库存压力特别大还在跌,大部分城市只要自住现在都应该买房子。一线城市因为市场弹性比较大,一旦市场复苏之后房价涨幅会比较明显一些,所以现在一线城市除了自住,也可以适度考虑一下投资需求,当然要把心态放平和,把预期放平,因为不可能一年涨30%,50%,类似2007、2009、2013年京沪有些城市是出现年度30%以上的涨幅。

编辑:李静作者:

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