编者按：
近期热点城市楼市调控政策不断加码，仅9月末就有10余个城市出台了调控新政。传统“金九银十”销售旺季成交清淡。数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。跟去年同期相比平均跌幅近8成，而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。
此外，热点城市的二手房市场也十分冷清。在北京、上海等地，多家知名中介都表示，与往年忙着带客户看房不同，今年是忙着给潜在客户打电话推荐房源。由于交易清淡，不少房主的挂牌意愿不高，挂牌量一路下滑。但就挂出的房源来看，房主降价动力增强，买家议价幅度在3%至5%。
调控持续升级
国庆假期前一周，多地纷纷加码楼市调控。西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、宁波等城市发布楼市新政，迎来一波小规模调控潮。以西安为例，西安市物价局在《关于商品住房价格申报有关问题的通知》中明确，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可证前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
中国证券报记者在西安市高新区某楼盘看到，前来咨询的购房者只有五六个人。销售人员称：“由于节假日旅游和天气原因，这几天看房者不多。但西安今年以来房价快速上涨有目共睹，尤其是三四月涨幅最明显。”
销售人员表示：“现在高新区土地价格每亩1500万元，比之前翻了一番多。但随着政策收紧，炒房客肯定越来越少。”
为避免房价快速上涨，西安市此前在《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中强调，在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。
在热点二线城市中，此前楼市大热的南京市已明显降温。中原地产工作人员对记者说：“由于南京严格的限购政策，投资买房热潮逐渐降温。现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量。”
值得注意的是，目前不仅购房者在观望，很多楼盘也处在观望中。据记者了解，南京限购限价政策中，政府对南京地区新房销售价设置上限，南京多区域出现二手房价比新房价高的现象，多数楼盘处于观望期，并不打算在政策收紧时进行销售。某楼盘工作人员坦言，目前该楼盘可能暂停销售。
成交同比下滑
中国证券报记者国庆期间走访北京市丰台区某楼盘时发现，售楼大厅空空荡荡，四十分钟之内只见到两组购房者。该楼盘销售人员称：“在节假日，看房客不再像之前那么多。目前调控政策将投资客拒之门外。比如，二套房需80%首付，且二套房房贷利率上调20%，炒房门槛大大提高。”
不过，有售楼员表示：“虽然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想买房者，所以成交率较高。”
中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的最低值，同比跌幅达到72%。
在一线城市中，不仅是北京，上海国庆假期的成交量也下跌明显。上海市前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌78%。
与此同时，北京市住建委执法检查组在“双节”期间开展了房地产执法专项行动，重点是检查房地产项目和房地产经纪机构的销售现场和销售行为，以确保房地产市场平稳健康运行。
近期严查“首付贷”等违规操作使得楼市继续降温。北京市银监局、央行营业管理部日前联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
事实上，从三季度整体成交数据来看，一线城市明显下跌。克尔瑞研究中心数据显示，一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因，一方面是新增供应有限，同比减少33%；另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况一般。
具体来看，北京商品住宅成交面积已连续三个季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行。
楼市明显降温
业内人士认为，政策收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等是十一假期楼市降温的原因。
“降温的重要原因之一就是原有购房政策较紧的城市继续提高了二次购房或首付的比例，对购房者压力较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其次，从房企推盘节奏来看，预售证管控较严，使项目预售面临很大压力，整体市场楼盘较少，也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。
从调控政策来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从去年10月计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应结束，房价上涨预期打破，投资投机客将退场。”
广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化、常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。
“调控政策未来或持续处于收紧状态。”明源地产研究院首席研究员刘策表示，但对于房企而言，在冲业绩和保证现金流上，可能还会有一波“跑量”。
从房价方面来看，克尔瑞研究中心研究报告指出，一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。二线城市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市，房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调。
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