伴随热点城市房贷政策收紧，炒房模式也在发生变化。记者了解到，借“高评”提高房贷金额减轻首付压力甚至实现“零首付”的做法越来越难操作，当前“高评”空间大幅压缩，大部分房屋评估值只能做到与成交价持平，少数有“门路”中介才能做到在成交价上上浮1-2成。
在这种情况下，民间贷款公司“接棒”首付贷的迹象日趋明显。多家中介机构人士告诉记者，由于“高评”越来越难覆盖首付的资金缺口，更多购房者选择向贷款公司借款，目前日借款利率最高可达万分之五。
“高评”空间压缩
记者在深圳地区走访发现，包括中行、建行、农行、招行等多家银行已将首套房房贷利率在基准之上上调10%。信贷人员普遍反映，目前房贷额度紧张，放款周期难以确定。
房贷收紧下，传统炒房模式渐难以成行。一位房地产专业人士告诉记者，以往按揭中介常常会做高房屋评估价，通过这种方式提高贷款金额，填补首付资金缺口甚至实现“零首付”。“比如原评估价是300万，首付90万，可贷210万。现在把评估价做到350万，可以贷到245万，多贷的35万就可以充当首付。”
业内人士透露，现在这类“高评”越来越难做，不敢像以往那样大幅提高房屋评估价。“一是审核趋严，随着银行房贷业务减少，单个项目被抽中检查概率越来越高；二是很多银行不再看涨房地产市场，评估价过高会加大回款风险。另外，做高评估价后首付资金多从银行出，现在放款时间一再拉长，一些急用钱的业主不愿意配合买方操作。”深圳一家中介机构告诉记者。
深圳某房地产中介人士告诉记者，还可做到“零首付”的房子，房源非常紧俏。“评估价多数会跟地段挂钩，要不就是小区地段较好，房子因为自身属性不佳导致成交价格偏低，要不就是业主着急出手，压低价格，才会导致实际成交价远低于评估价，但这两类房子都很难找。”
贷款公司“接棒”首付贷
“高评”逐渐退场，民间贷款公司“接棒”提供首付贷的迹象日趋明显。
“在我们这里买房子，除了可以帮你会找关系做高评估价外，还能找外部贷款公司提供首付贷。只要征信和银行流水符合要求，别说一套房的三成首付，二套房的首付也能贷。”记者就“首付资金不够买房”咨询了某中介机构，其工作人员回应道。
深圳某房地产置业顾问向记者证实，如果购房者凑不够首付，很多中介都会提供“高评”和外部贷款服务。“‘高评’空间下来了，一些投机性买家的首付款缺口补不上，会较大程度催生外部贷款的需求。成交之后，也可以通过房屋抵押贷款还掉一部分借贷资金。”
上述房地产中介告诉记者，最近成交的项目中，大部分购房者都通过中介从外部机构贷款。“一部分是首付不够而选择借款，也有部分是因为银行放款时间越来越长，需要3到4个月钱才能下来，业主等不及就先借钱应急。”
上述房地产专业人士告诉记者，房地产中介对接的贷款公司越来越专业，流程越来越银行化，要查征信，看工资流水，金额较大还要提供资产证明。“利率肯定比银行高很多，操作上一般是先息后本，成交后先付利息，再在1到24个月内还清本金，”该专业人士指出，“如果是一个月还本付息的短期周转，利率非常高，日借款利率最高可达万分之五。”
严厉打击违规贷款
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，房贷政策趋紧会加大投机性购房者的首付资金缺口，部分小贷公司正是瞄准这类市场机会，积极融资再放贷给这部分购房者。这类融资违反了购房的基本政策，是高杠杆模式的体现，类似资金补给方式应被叫停。
严跃进指出，目前部分违规贷款主要分两种。第一种是一些小贷公司提供的服务，这种利息较高。第二种是开发商垫资，实际上也是一种促销型的贷款方式，严格来说也是违规的。
“小贷公司的资金来源主要是民间资金，很多互联网金融平台提供高回报收益吸引散户追加投资，再把资金转贷给购房者，这类做法需要进行管制。”严跃进表示。
“进入房地产市场的民间资金也有部分来自传统实体经济经营者。经济转型升级过程中，有相当部分传统产业面临转型阵痛，原有的实体经济做不下去，又缺乏介入高新技术产业的能力。这种情况下，这些传统实体经营者有较大意愿将资金投入到房地产市场。”暨南大学管理学院胡刚教授指出。
胡刚指出，通过外部贷款机构筹借首付资金的购房者主要还是以炒房为主，预期房价未来会持续上涨，因此借道首付贷进行投资类购房，这种做法国家明令禁止。
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