中国二三线城市土地出让金骤降 地方政府靠卖地的好日子快到头了？

　　多家市场研究机构发布报告称，随着中国房地产市场低迷,土地市场分化加剧,2014年中国多个地方政府土地出让金将大幅缩水。2015年,地方土地财政收入可能会进一步下跌。

　　日前,多个市场研究机构接连发布的关于中国土地市场交易情况的报告称,2014年中国房地产投资减速,多个城市的土地成交面积和土地出让金同比均下降,这将会地方经济带来双重压力,地方政府十余年来搞建设所依赖的的土地财政面临萎缩,土地财政模式恐难以为继。

　　据中原地产市场研究部提供给界面新闻的最新统计数据显示,2014年中国40个受监测城市合计土地出让金1.62万亿元,同比下降23.4%。40个城市中,只有7个城市的土地出让金额出现上涨。

　　而上海易居房地产研究院1月5日发布的《2014年典型城市土地成交报告年终版》也显示,2014年在房地产市场下行的影响下,10个典型城市土地成交建筑面积达25,310万平方米,降幅近三成;土地出让金收入为8841亿元,与2013年相比下降15.4%。这10个典型城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆。

　　中国指数研究院[微博]1月4日发布的报告也称,2014年全国300个城市土地成交面积10.28亿平方米,同比减少31%;土地出让金同比下降28%,总额为2.3万亿元,缩水约6321亿元。

　　各家机构的数据虽然略有不同,但是都清楚地表明2014年中国土地财政尤其是二三线城市的土地财政正在发生逆转。

　　中国指数研究院在其报告中认为,2014年土地市场分化加剧,一线城市全年需求强劲,楼面均价涨幅显著,地王频现,二三线城市受楼市调整冲击较大,房企拿地热情趋冷,土地出让金下降幅度达到三成以上。

　　中原地产市场研究部总监刘渊接受界面新闻采访时认为,2014年土地市场的趋势是总体走弱的,目前新房存量仍在高位,购房需求总体回落。

　　他说:“目前土地市场分化确实太普遍,一线发达城市的土地供应量小于需求;二三线城市的土地供应量却远远大于需求,越不发达的地区土地供应量越多,新房库存量越高。但从人口的增长和收入来看,二三线城市远远比不上一线发达城市,需求有限,对开发商的吸引力有限。”

　　刘渊进一步分析称,在这样的大环境下,土地市场难以出现大幅反弹。在土地出让金收入减少的背景下,二三线城市的地方政府可支配的财源也相对紧张,土地财政已经到了难以为继的地步。

　　土地财政已进入重要的拐点期。按照中国财政部2014年7月发布的《2013年全国财政决算情况》显示,2013年,中国土地出让金收入决算数为3.9万亿元,是预算数的152.6%,地方政府的土地出让金收入再创历史之最。虽然截至界面新闻发稿前,财政部尚未发布2014年全国土地出让金收入汇总数据,但是,根据上述市场研究机构给出的最新报告,如果按照同比例缩减,2014年全国土地出让金将大幅缩水,对于地方政府而言,将是极大的考验。

　　据德意志银行1月11日发布的最新报告称,中国土地出让收入分别占地方财政收入和政府收入的35%和23%,卖地收入的大幅缩水,对中国经济增长、财政政策和货币政策均将产生深远的影响。

　　德意志银行在上述报告中称,尽管房地产市场早在去年年初就开始放缓,但土地市场降温的情况可在今年第一季度才会得到全面体现。该行预计2015年中国土地财政收入下降20%,地方财政收入将出现负增长,GDP也将受到拖累。这意味着2015年中国将面临1981年以来最严峻的财政收入考验。

　　地方政府对土地财政的依赖由来已久。国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心专家乔润令在1月9日于吉林省白城市举行的“建设吉林西部生态经济区高层论坛”上表示,土地财政与城镇化推进具有正相关关系。2000年-2013年城市建成区面积扩大约1倍,土地出让年收入增长超30倍,总额累计近20万亿元,地方政府形成了“吃饭靠财政,建设靠土地”的格局。

　　对多数地方政府来说,最擅长拉动经济的手段就是城市建设和房地产开发。地方政府不仅可以通过房地产开发获取大量城市建设资金,又能通过城市建设规模扩大进一步刺激房地产市场火热。部分地区土地出让金占据地方财政“半壁江山”。

　　但是,长期以来,各地土地出让金因收支明细处于公众监管视野之外、去向不明而饱受诟病。中国审计署自2014年8月开启全国土地出让金收支全面审计,已于2014年10月底已结束现场审计阶段。这被寄予“摸清家底”的众望。据某地方审计局人士去年11月向《京华时报[微博]》介绍,最晚会于2015年1月向社会公布审计结果。

　　而眼下土地出让金的下降也已促使政府出台相关政策缓解下行压力。刘渊对界面新闻分析称,政策风向是朝向房地产企稳的方向,中央政府提出的新型城镇化政策包括棚户区改造其实质就是增加市场需求,同时通过拓展海外投资调整国内经济结构寻找新需求,加上针对不同供需情况的地区采取相应的宽紧政策,这些都会起到一定的缓解效果。

　　“但是,有些政策看上去比较理想,实际上存在很多困难,仍需继续推进各项结构性改革,包括改善税收结构、扩大地方财政和基建项目的资金来源等等。”刘渊说。