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包头一小区开发商把经适房当普通商品房 随意买卖

2016-11-04 13:51:00 来源:央广网

  【导读】明明买的是普通商品房,签订的也是商品房买卖合同,入住两年后,办房产证时,却发现买到的竟然是经济适用房。内蒙古包头鑫悦凯小区多位业主怒斥开发商,隐瞒实情销售房屋。记者调查时,开发商称卖房时没隐瞒,并称在包头经适房人人可买无限制,而且签订的都是商品房买卖合同。《天天315》本期聚焦:包头一小区开发商,把经适房当普通商品房,随意买卖。

  央广网北京11月4日消息 据经济之声《天天315》报道,经济适用住房是具有社会保障性质的住房,开发、建设这类住房,开发商可以享受优惠政策和土地使用上的优势,政府提供优惠政策的同时,会限定建设标准、供应对象和销售价格;商品房则是可以在市场上自由交易,不受政府政策限制,没有优惠政策,没有限定标准,不限定供应对象。而且建经适房的土地是划拨而非转让,所以买到的时候没有土地使用权,如此看来,两者区别很大,买房时,很容易分清,很难买错,但现在在包头市,有一些业主却遇见了蹊跷事,购买并入住商品房几年后,办理房产证时,突然发现自己买到的竟然不是商品房,而是经济适用房。

  业主李先生告诉记者,他购买并且入住内蒙古包头市鑫悦凯小区已经两年了,他说他记得很清楚,2014年买房时,宣传资料上没有写明是商品房还是经济适用房,开发商也没有让他和家人填写过或者提交过任何申请购买经济适用房的表格或资料,更没有说过是否符合购买条件,只要付钱就能买,房屋价格也和周边商品房价格一样,而且当时签订的也是商品房买卖合同。

  李先生:当时这个房是我媳妇要买的,当时人家给她推荐,这个后边刚刚起了一个楼盘,特别偏僻,我不愿意买,但我媳妇说,咱们现在没钱、没预算,那儿的房应该比其他地区的稍微便宜一点,我说那就看看吧。当时他们说这就是对外销售的商品房,参加过房交会,这个价格就是商品房的价格,当时的地价三千三已经不便宜了,也不算太贵,所以我们当时也就接受了,就把这个协议签了,2014年我们家当时办完贷款,大约7月份的时候我们就领到钥匙了,就开始装修。

  入住两年后,也就是今年的10月底,李先生发现,小区广场上每天都会聚集不少人在谈论房产证问题,上前仔细一打听,他才知道,自己买到的竟然不是商品房,而是经济适用房。

  李先生:今年前一阵子有人吵吵说要去办房本,后来那两天就发现小区这个广场老聚一波人,后来一问,他们说,你才知道呀?咱们小区现在办房本,房本说都是经济适用房。我说那哪能?后来这两天小区里面就开始吵,开发商也喊,我们这儿的人也喊,开发商就一口咬定,当时我们卖的就是经济适用房,你们干吗现在跟我们吼?我们就说,经济适用房,你这个价格谁买?有病啊。这个事发生以后,好多人就开始去联系,有人联络当地的媒体,后来有人说我们旁边相邻的一个小区也是相似的情况,前一阵子也是闹的挺厉害,然后有媒体过来跟踪报道过,后续的事情我们也没听说,紧接着我们这个就开始了。大家现在也是无头苍蝇,不知道该怎么办,现在是找律师还是找当地政府的相关部门。

  有几位业主告诉记者,买前,没有填写过或者提交过任何申请购买经济适用房的表格或资料,销售人员明确告知是商品房,签订的也是商品房买卖合同。

  业主:当时去买房的时候,他们说这个是商品房,五证都是齐全的。

  记者:这个五证你看过吗?

  业主:没有,他说还没办下来,因为我们懂的毕竟少,所以就没有看,因为买的人也多,都说的是商品房。

  业主:我们的房买的是134点多平,买的时候,签的合同也是商品房的合同,我的房价是3400多。

  记者:3400多一平是吧?

  业主:对,也属于商品房的价格,就像我姐买的是3773。

  记者:那你们当地经济适用房的价格呢?

  业主:我们成立了个群,群里面说,在2012年,在东河地区,经济适用房的价格应该是在两千六到两千七、八之间。

  记者:合同上怎么标注的房屋用途?

  业主:房屋用途,普通住宅。

  记者:这个房产证大概什么时间拿到?合同上怎么约定的。

  业主:我们这个地区都是要统一下来,没有固定时间。

  记者:大概什么时候通知你这个房产证是可以去办理的?

  业主:上周通知去区里边的房产处签字,其中签了一个表,表就是经济适用房。

  记者:你在那儿填表的时候看到这个内容了是吧?

  业主:嗯,小区很多业主都去了,直接给开发商打电话,开发商经理去了,说你们买的就是经济适用房,不是商品房,你们想告随便告,说经济适用房就是商品房的一种,就是经济适用房。

  开发商现在一口咬定,从没有以商品房的性质对外出售过房屋,然后拒绝再给予其他解释,业主们只能连续多天守在售楼处门前,继续和开发商讨要说法。就在这短短的几天时间内,小区又发生另一件蹊跷事,那就是,一夜之间,小区的名称竟然被人改成了北梁新区南二区了。

  李先生:当年我们这个小区叫鑫悦凯泊郡,就是这个商品房小区的名字,结果我们都住进来了,我们这个合同上也是鑫悦凯,然后其他的一些也都显示是鑫悦凯,结果住进来以后,没几天改成什么北梁新区南二区了。

  无奈之下,业主们向媒体求助,他们认为,当初买房掏的钱是商品房的价格,开发商隐瞒实情销售房屋,应该退还差价,还有解决土地使用年限问题。

  李先生:如果这个事情做实了,当初这个开发商就确实存在欺诈的行为,我们最终可不可以得回我们这一部分的补偿,就是我们中间多花的差价?另一方面,有人说经济适用房的土地使用权是50年,商品房的使用权是70年,50年之后,后续的这些问题,谁来承担?谁来给我们一个说法?

  除此之外,业主们还担心,他们不符合购买经济适用房的条件,不知道买后会存在哪些隐患?

  业主们反映问题的同时还提供了相应的证据资料,记者核对过资料后,展开调查。内蒙古包头市鑫悦凯小区开发商——包头市鑫悦凯房地产开发有限公司,和业主签订的确实是商品房买卖合同,合同中写明的房屋用途是“普通住宅”,规划用途处写明的也是“普通住宅”,业主们还拿到一份当地房管局印发的商品房质量保证书和商品房使用说明书。业主们提供的宣传资料中,也没有注明经济适用房或社会保障房性住房等字样。从这些资料内容来看,开发商向业主销售的应该是商品房,而不是经济适用房。

  核对过公司名称和联系电话后,记者先以购房人身份拨通了鑫悦凯小区的售楼处电话,销售人员现在给出的答复是普通住宅已经卖完了,当记者询问销售的商品房还是经济适用房时,对方答复,是经济适用房。在这之后,记者再次拨通开发商电话,亮明身份采访核实相关问题。

  记者:鑫悦凯小区开发商吗?

  开发商:是的。

  记者:你们的负责人在吗?

  开发商:您是?

  记者:我们这边是中央人民广播电台。

  开发商:哎呀,不好意思,不在,因为我们这是一楼的电话,正好这个点负责人也不在,因为现在马上办产权嘛,每天老是跑房管局。

  记者:我看你们和业主签订的合同就是商品房的买卖合同吗?

  开发商:是的,因为在咱们内蒙没有第二份合同,哪怕你买别墅,都是签的一份合同,就这么一本合同。

  记者:你们的合同也没有写这是经济适用房?

  开发商:合同上应该是没有显示,但是咱们当初卖的时候,就是当初开盘时,我们区政府上头都写了保障性住房,包括我们门上当时有个挂牌,都写的保障性住房。

  记者:使用年限是多长时间?

  开发商:70年。

  记者:价格你们当时是按商品房的价格卖的吗?

  开发商:这个怎么说?因为当时三千多在我们这也是很便宜的了。

  记者:如果像你说的,你们在卖房的时候就已经跟业主说的很清楚,这个就是经济适用房,我相信业主也不会到处在维权。

  开发商:不是,因为什么?刚才说了嘛,咱们内蒙古就那一本合同,我们当时说的本来就是经济适用房,但是咱们签合同时,就是签的那个合同,所以业主当时买的时候就接受了这些是经济适用房,当他看到合同的时候,他以为好像转成商品房了,但其实不是这样,当时可能是业主自己想当然,觉得好像已经转成商品房了,但是咱们没见过,咱们只能是经济适用房。

  记者:好多业主都不愿意办这个房产证对吧?

  开发商:可能是,因为我们有部分是北梁,好多业主可能把北梁的拆迁房就跟咱们的经济适用房混在一起了。

  经济适用房和商品房的区别很大,如果卖房时,销售人员介绍清楚,业主怎么可能选错房,或者糊涂买错房?销售人员给出的说法,有些模棱两可。记者了解到,如果是拆迁买房,需要先提交拆迁证,而购买经济适用房,是需要提前申购的,符合条件的才能购买。而这些业主在买房时,是没有提交过任何资料的,只要付钱就能购买,记者也查找到相关规定:《关于进一步加强经济适用住房建设及管理的若干意见的通知》指出,对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的,由土地行政主管部门按有关规定处罚并按土地市场价格补缴土地出让金;对擅自提高经济适用住房销售价格的行为,由市价格主管部门依法进行处罚;对擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回,或由建设单位补交同地段经济适用住房与商品房价格差及土地出让金,并对建设单位的不良行为进行处罚。也就是说,开发商不能随意出售经济适用房。

  记者也就此问题,再次向开发商方核实,开发商方面答复,卖房时他们没有隐瞒实情,并称在包头,经适房人人可买无限制,而且签订的都是商品房买卖合同,并且他还提到,他们都是按照当地政府的规定销售的,有问题可以续询问当地房管局。

  记者:昨天我打过电话,我这边是中央人民广播电台。

  开发商:中央人民广播电台是吧?您稍微等一下。

  负责人:我是销售的负责人。

  记者:鑫悦凯小区的一些业主认为你们是把经济适用房当商品房出售给他们了。

  负责人:我这么跟您说吧,我们小区是2011年开盘,自开盘起我们项目所有的宣传资料,包括我们开盘的活动,上面都已经明确公示了是经济适用房,上面写的很清楚。

  记者:现在可以发给我们吗?我跟您说一下我们的邮箱地址。

  负责人:可以。

  记者:315@CNR.CN。

  负责人:我们的预售许可证也明确公示了就是经济适用房。

  记者:但业主这边反映说他们是没有看到,你们说是有五证,但是当时没有出示,业主提供了一些证据,你们跟业主签订的是商品房的买卖合同,是吧?

  负责人:对,我这么跟您说,我不知道北京是什么情况,但是在包头或者是内蒙,不管是经济适用房还是商品房都是用的这版合同,这个是房管局那边规定的,不是我们定的,包头的经济适用房小区还有很多,不是说我们一家,很多都是用这一版,房管局给我们的就是这一版。

  记者:如果要购买经济适用房,需要具备一定条件,之前买房的这些业主都符合这个条件吗?

  负责人:因为那几年包头经济适用房没有放的这么严,基本是人都可以购买,没有要求那么严。

  记者:一些房主都是2014年买的。

  负责人:2012、2013。

  记者:也有业主是2014年买的。

  负责人:对。

  记者:那这些业主符合这个条件吗?

  负责人:这个您可以咨询一下我们的房管局,因为我们这边没接到这方面的通知,这个没审核过。

  记者:按照你的说法,那就没有必要去区分它是经济适用房还是商品房了?

  负责人:不是没有必要区分,是我们项目从申报审批到后来一直都是经济适用房。

  记者:在审批土地使用方面,它的流程是不一样的。

  负责人:是不一样的,经济适用房是划拨的土地,商品房是出让的。

  记者:出售的价格也不一样。

  负责人:价格我们是通过发改委价监局审批过的。

  开发商方面后来发来部分视频和图片资料,从视频和图片的内容来看,售楼处门口上方的广告牌上写有保障性住房等字样,但是业主们表示,当时买房时,没有看到这些广告牌。记者昨天也拨通了当地房管局的联系电话,但是,电话一直无人接听。今天节目播出后,记者会继续关注并报道业主维权进展。

  关于这一话题,北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师邵桐共同进行分析解读。

  经济之声:经济适用房和商品房,两者存在哪些区别?

  芦云:首先,我们国家有一个关于经济适用房的住房管理办法,这是建设部包括发改委等七个部门联合颁发的,办法里头明确规定,我们的经济适用房是指政府提供政策的优惠,限定套型面积和销售价格,这里面特别需要强调的就是要限定面积和价格,并且要按照合理的标准进行建设,经济适用房面向的是低收入、住房困难家庭,这类住房其实是具有保障性质的政策性住房。现在常见的两限房、经适房都属于这种保障低收入家庭的政策性的住房。从立项到土地的审批,再到后期的批准转让建设,这类房屋与普通的商品房都要走完全不同的程序,而且这个办法也明确规定,它的套内面积限定在60平米左右。但是在该案例中,业主购买的房屋面积都是一百多平米,这其中的操作过程是值得怀疑的。另外,普通的商品房在购买、使用及转让的过程中是不受限制的,而经济适用房在满了五年之后,如果你要进行转让,可能就需要补缴土地出让金,而这些在普通商品房里是不存在的。

  经济之声:买房时,应该很容易分清,很难买错,但现在包头鑫悦凯小区却出现,业主明明买的是商品房,签订的也是商品房买卖合同,但入住几年后,办理房产证时,却突然发现买到的竟然不是商品房,而是经济适用房。业主们认为开发商隐瞒实情销售房屋,属于欺诈销售行为,但开发商现在给出的答复是,他们销售时就和业主说明了是经济适用房不是商品房,还提到,在包头,经适房人人可买无限制,而且签订的都是商品房买卖合同,并且他还提到,他们都是按照当地政府的规定销售的。两位,经适房,能随意买卖,自由买卖吗?开发商的意思是在包头,经适房也可随意买卖,不需审核,不需申购。

  邵桐:针对这个问题,我特意上网查了一下相关规定,包头市人民政府印发《关于进一步加强经济适用房建设及管理的若干意见的通知》,它的文号是包府发200716号,也就是包头市政府已经在2007年以16号文件的形式对于购买经济适用房的相关政策给予了一个明确的规定,其中第三项就明确了经济适用房销售对象及申请程序,它规定经济适用房的供应范围为城镇中低收入家庭,即家庭人均可支配收入低于我市统计部门公布的上一年度人均可支配收入的80%和家庭人均住房面积低于全市人均住房面积标准。第二,审批的流程必须经过二级审核、三版公示。所谓二级审核就是城镇居民到街道办事处领取包头市经济适用房申购审批表,由街道办事处对申购家庭收入及住房情况进行初步审查,出具审核意见,各区、县政府负责进一步核实购房人的情况,汇总后交市房管局备案。

  通过上述的这些规定,我们可以看出,并不是所有人都可以去购买经济适用房,而且这个文件的发布时间是2007年,而这些业主购买房屋的时间是2012年到2014年,也就是他们的购买时间已经远远晚于包头市政府发文的时间,因此这个文件肯定是适用于包头市所有经济房购买政策以及人群的规定。

  经济之声:业主手上现在掌握有一些证据资料,一份商品房买卖合同,一份没有注明经济适用房的宣传单,一份当地房管局印发的商品房质量保证书使用说明书。以上证据资料能否说明开发商存在隐瞒实情销售房屋的行为?

  芦云:第一,售楼者说当时已经告诉你们了,我们也公示了这个是经济适用房,而当时所有业主都不认为这是经济适用房,所以里面肯定存在问题有待于我们进一步去调查了解,但是无论如何,我们的《经济适用房管理办法》已经明确规定,从经济适用房的申请,到后期的审批、公示,具体办法都有明确公示。但是如果我们现在认可它是经济适用房,那你是否履行了国家的规定,包括七部委规定的经济适用房建立准入和退出的机制?此外,你有没有向符合购房条件的低收入的家庭履行相关的手续,有没有进行公示?如果你没有,你在销售房屋时,可能就有意的回避了一些问题。另外,从合同的角度出发,管理办法也明确规定,你在接手合同,包括在房屋土地登记部门办理权属登记时,你都应当注明这是经济适用房,是划拨土地,你的宣传材料上也应该有明显的说明或公示,如果没有,开发商可能也隐瞒了一些事实。

  从价格的角度来看,一般来讲,周围的商品房可能都三千多,而经济适用房的房价是在两千六至两千八之间,开发商正是以这样的价格优势去吸引了广大业主,但是它却隐瞒了一个房屋基本性质的特点。因此开发商在商品宣传时至少存在欺诈的行为。

  经济之声:业主们认为,当初买房掏的钱是商品房的价格,开发商隐瞒实情销售房屋,应该退还差价,还有解决土地使用年限问题。出现商品房突然变成经济适用房这种问题,业主们该怎么维权?

  邵桐:业主可以通过两种方式进行维权:第一就是认可双方之间签订的买卖合同的有效性,要求开发商按照相关规定补交土地出让金,然后把这个房屋的性质由经济适用房改成普通商品房,改成普通商品房办权属登记,这是一种维权方式。另外一种维权方式就是主张这个合同当中存在欺诈。根据《合同法》的相关规定,欺诈合同是可以向司法机关和仲裁机构申请撤销或者予以变更,如果你认为这当中存在欺诈,你首先应当向司法机关主张,例如要求销售企业把买卖合同当中的房屋价格变更成经济适用房的房屋价格,同时要求退还差价,但是这种主张就代表你认可了你购买的是经济适用房,所以开发商在办理房屋产权证书时,办理的肯定也就是经济适用房的产权证书。因此这两种主张是熊与熊掌不可兼得的,所以这就要看业主维权的时候选择哪种途径了。

  经济之声:业主们担心,他们不符合购买经济适用房的条件,不知道买后会存在哪些隐患?

  芦云:首先,购买经济适用房需要满足一定的条件,例如你现在没有房或者住房面积低于所在省、市、县政府规定的住房困难标准,如果你不符合这些标准,但购买了经济适用房,这显然可能在操作过程涉嫌提交虚假材料或者伪造材料。

  经济适用房的管理办法在全国范围内都是适用的,在这种情况下,业主将来的信誉可能会受到影响,所以将来的投资、储蓄甚至孩子上学都会受到有一定的影响。另外,经济适用房未满五年是不能进行上市交易的。满了五年之后,如果你要上市转让,还需要按照当时同地段的普通商品住房与经济适用房差价的比例,向政府缴纳土地出让金等相关价款,这个比例在不同地方是不一样的,所以这也会给我们的业主带来直接的经济上的损失。

编辑:昌朋淼

关键词:商品房;经适房;包头;小区

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