● 房地产市场利益机制不平衡

    ● 少数人利用公共资源谋私利

    ● 大量资金涌入导致市场泡沫

    ● 需靠制度调整失衡利益关系

    中广网北京11月1日消息  房地产暴利之争，这几天又引起了大论战。原因是有人出了一个报告，要用数据来证明房地产没有暴利。其实这个问题早就不需要证明了，国内房地产市场暴利是家喻户晓的事情，也是中央政府希望通过政策来调整的一个行业。在这样的情况下，有人仍然还要证明这个行业不存在暴利，无异于颠倒黑白。

    目前中国房地产问题是什么？是房价太高吗？是房地产的市场秩序混乱吗？是房地产企业纳税行为不规范吗？是中低价位的住房太少吗？这些问题当然重要，但最为重要的则是目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，就是通过国内的房地产市场，让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，就是少数人利用公共的资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，该行业的暴利也就不可避免了。当房地产产业是一个暴利行业时，我们社会是不可能和谐的。

    近年来，中央政府早就看到问题所在，开始通过政策来调整房地产市场的利益失衡。尽管效果不可能立即显现，房地产市场的利益分配新机制也不可能立即发挥重大作用，但最近出台的一系列政策，目的很明确，就是要改变以往不合理的利益机制，改变目前的房地产市场的利益失衡。比如房地产市场发展模式的巨大变化，就是要让房地产市场不能成为替少数人服务的市场，就是要建立起以生产中低档产品为主的房地产市场。

    从一些现象来看，房地产市场暴利可以表现为，一是早些时候房地产要素的非市场化与产品交易的市场化。在这种情况下，如果这些房地产市场的要素是公共的（如土地和金融资源），而且可以用低于市场的价格获得，那么通过权力方式获得这些房地产市场要素的人就可以得到比市场高的利润，即谁获得这些要素自然谁就获得暴利。为什么有人倒卖土地轻易获利，道理就在于此。还有，当房地产市场的要素非市场化，而房地产市场产品完全由市场来定价时，那么对于房地产这样的特殊产品，不仅房地产企业可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，使房地产市场产品的收益让少数人来获得。在这样的一个市场中，房地产市场岂能没有暴利？

    正因为国内各行各业看到这一市场的暴利，加上房地产市场的进入门槛低，生产的技术含量低，从而使国内各种各样的企业都进入房地产市场，无论是国内的制造业还是高科技产业，无论是民营企业还是军工企业。这也说明，如果房地产企业不是高利润，如果房地产业没有暴利，这些高科技企业本来利润率就不低，它们会轻易地转入房地产企业吗？针对这个现象，我曾经提出两个概念，一是这种现象的出现会导致产业结构的逆选择，即先进的产业结构越来越向传统产业结构转移，从而使得国内产业结构调整困难；二是社会资金逆流向，即大量资金向房地产这个传统产业流动。这不仅是房地产市场暴利的结果，也容易导致房地产市场的泡沫。

    从这几年财富排行榜看，尽管我们对这个排行榜的认同还有些疑问，但它也说明了一些问题。当这个排行榜房地产业的人越来越多，所占比例越来越高时，也说明了房地产产业财富的聚集效应越来越大。当整个社会的财富在短期内向少数人聚集时，这说明了房地产有特别的途径来聚集社会财富，这个特别的途径就是暴利。

    在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能够有暴利。这是市场最为基本的法则。就目前的情况来看，中国的房地产市场刚刚发展几年，其与成熟的市场仍然有很大差距，特别是当这个市场在一个转轨经济中时，暴利随时都可能出现。问题是我们要对这种行业暴利有比较清醒的认识，找出行业暴利的原因，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。这才是我们构建和谐社会的重要方面。

    （作者为中国社科院金融所金融发展与金融制度研究室主任）