央广网北京8月12日消息（记者周尧）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，随着我国城市化进程向纵深推进，城市更新成为驱动城市高质量发展的新抓手。以前人们所见的“城市更新”活动，大多是以大拆大建的“房地产化”的方式推进的，不过，住建部10日就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。其中要求严格控制大拆大建，坚持“留改拆”并举，因此也被称为“限拆令”。征求意见稿对新时代的“城市更新”提出了怎样的标准和新要求？

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近年来，各地进入城市更新的快速发展期，但城市更新行动在推进过程中，出现了过度房地产化的问题。浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生了新的城市问题。虞晓芬说：“过去城市更新主要还是以更新的名义出现了盲目的大拆大建，这就带来几个问题，第一，破坏了多年来沉淀的城市文化、城市风貌。第二，大拆大建过程中也容易出现侵犯市民的个体利益。第三，因为大规模拆迁，一些拆迁户要去到市场上买房租房，所以也刺激了房价、房租包括地价异常上升，加重了居民住房消费的压力。”

为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。

意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的房屋以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

业界普遍表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖。虞晓芬认为，意见稿不仅是在引导城市主体改变城市更新思路，也是在引导房地产企业改变角色定位。虞晓芬说：“这次就是对拆迁更新的一种约束，避免在城市更新过程中过度房地产化，片面追求短期盈利，其实是引导开发商在政府支持下，通过盘活一些存量资源，通过一种改造经营的方式保持社区可持续运营，所以有部分开发商可能就要从‘开发商’转向为城市的‘经营商’。”

除了民生层面，深究“大拆大建”的危害，实际是建筑拆除带来的资源、环境的巨大危害。虞晓芬表示，为了让钢筋混凝土堆砌起来的城市建筑“绿”起来，大拆大建必须叫停。虞晓芬说：“建筑在大拆大建过程中，实际上是对环境资源的消耗，碳排放增加量都是很大的，所以我们未来更多还是要通过提高建筑品质，提高老百姓生活满意度。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，下一步，各城市的操作方式都会有所改变，对于社会资本来说，更应该从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”的发展理念转轨。严跃进说：“这一次住建部政策后，全国各地城市更新的具体操作会有所转变。相对应的如何进行小规模的渐进式的有机更新，成为后续关注的重点，这也是相关房企投资者所需要关注的内容。”

值得关注的是，此次意见稿兼顾了新市民、低收入群体的租住问题。意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

意见稿强调，做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，此举将有利于平抑租房价格。“短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中，导致整个市场的房源供给承压，一定程度上增加租客的租住成本。政策有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格。”