央广网北京4月16日消息 据中国之声《全球华语广播网》报道，从昨天（15日）开始，《关于加强北京市房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》等三个涉及房屋中介的文件范本开始执行。文件意在规范二手房市场，明晰房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务。

　　北京市正式开始执行《关于加强北京市房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》以及《北京市存量房屋出售经纪服务合同》《北京市存量房屋承购经纪服务合同》两个示范文本。中原地产首席分析师张大伟表示，三份文件首次明确了存量房出售以及承购经纪服务的关系，规范了二手房交易流程。核心来说，是过去一系列楼市调控的补充，针对楼市交易环节更深入地进行调控。从内容来看，主要针对中介合同、中介费交付方面根据政策作出指导。对于市场来说，它的主要作用是规范合同文本，同时针对买卖双方的权益权责给出官方指导。

　　此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求，但两份合同范本中都标注有服务费一项，这意味着可以由买卖双方共同来承担中介费。北京链家某门店房产经纪人张先生告诉记者，北京一直以来都是卖方市场，虽然存在买卖双方共同承担中介费的情况，但是大多数都是由买方来承担中介费。代理费在北京已经潜规则，都是由客户来掏，这事也可以双方协商，但要看房主同不同意。

　　目前，国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理。张大伟认为，中介费标准一般由委托和受托双方依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供需结构来确定。

　　二手房中介费通常由买方承担，在一定程度上反映了存量房供不应求且处于卖方市场的特点。北京此次出台的新规对于改变这一状况具有指导意义，但业内分析人士认为，为起到更好的作用，还需要更多的政策改变市场结构来配合实现。在国外，中介费是由哪一方承担？交易流程又有哪些特点？

　　　日本：中介费一般明码标价

　　《全球华语广播网》日本观察员蒋伟介绍，在日本购买二手房，如果买卖双方初步协商一致，首先需要在中介准备好的“购买证书”上签名盖章，表示买主拥有购买意愿，但并不确保一定可以购买。因为卖主同时可与其他购买方签订此证明，根据价格等因素，卖主对有意愿购买此房的人排出优先顺序，因此该证明不具有购买合同的约束力。也有个别卖主为保证房子可以卖出去，要求缴纳申请确保金。不过，假如最后不能成交，需要退还给买主。之后需要制定资金计划，确认申请贷款的条件、中介费以及支付时期等。如果一切顺利确定交易，则卖主向买主递交销售承诺书。但是此承诺书同样不具有法律效应，也有被省略掉的情况。

　　关于缔结买卖合同，之前会有专业人员说明权利关系、相关法规、设备、合同内容与条件等情况。如果一切妥当，则双方签订合同基本成交；如果在此期间，买方的贷款未能批下来，则按照原因归属决定是否缴纳违约金、扣除前款等。日本法律规定，中介费的上限为除消费税外的房屋价格*3.24%，再加64800日元。因此一般明码标价，不会出现随意制定的情况。

　　俄罗斯：挑中介是二手房交易关键 可采用保险柜支付

　　《全球华语广播网》俄罗斯观察员张舜衡表示，在俄罗斯买卖二手房，找到一个值得信赖的中介是交易成功的关键。鉴于俄罗斯房产性质非常繁杂，法律文书又需要买卖双方共同修改，稍有不慎就可能造成巨大损失。因涉及诱人的灰色利润，房产中介无论品牌再大，平台再响也很难做到完全没有内幕的交易。

　　在俄罗斯，买房中介由于任务最重，收费也最高，一般为房产交易额的1%-3%。而卖方中介，各公司大多会设置一个固定的服务价格。买卖双方只需要支付各自的中介费，至于一次性支付还是分期支付，由商定后的中介服务合同而定。值得注意的是，在俄罗斯挑中介有时比挑房子还重要。因为如果自己的中介被对方收买，可能会在价格、购买方式和法律文书上留下漏洞，造成巨大的损失和隐患。若最终购房意愿达成，二手房买卖双方和各自中介会进行第一次四方会谈，地点可以选在任何地方谈定所有交易计划和细节。资金落实后，第二次四方会谈直接在当地房产交易中心进行，交易中心内设有银行、保险柜、公证处等配套服务，双方中介一起敲打最终合同的每一处细节并落实交易流程，买房者和房东仅需要在各种中介指定的文件签字即可。

　　最具有俄罗斯特色的是二手房交易可采用保险柜支付的方式，但也提高了国家金融风险。由于在俄罗斯房产过户环节需要很多天，房东担心等过户成功后，买家不付款；买房者担心付了钱，过户没成功，卖家不退款，买卖双方需要一个值得信赖的第三方存管业务。

　　双方先签定一个以卢布计价的交易合同，房东清点并确定购房款无误后，买卖双方一起将购房款存入一个保险柜，并分别得到一个只有共同使用才能打开的钥匙。等到房产过户成功后，买房者交出保险柜钥匙，卖房者交出房屋钥匙。一个小小的保险箱解决了房产交易中的大问题，却给国家带来了极高的金融风险。比如只要买卖双方私下达成协议，存入保险柜的可以是美元、欧元甚至白纸。不仅买房款的金额币种无法监管，资金来源同样无法追查，黑钱赃款可以轻松转换成房产保值甚至可以出租盈利。大水漫灌的央行撒钱已经吹大了俄罗斯地产泡沫，比例惊人的灰色经济进一步推高了国家金融风险。