央广网北京10月21日消息(总台央广记者谭朕)空置的房子委托给长租公寓平台对外出租省事又稳定,在租房APP上选好房子,拎包就能入住……这样的模式无论对房东还是房客,两头都省事儿,所以,这几年,长租公寓赢得了部分市场。

  但是,多地自如公寓的业主近日向中国之声反映,把房子委托给自如并没有让他们省心。最近几个月,自如频繁给业主打电话,要求业主接受“二选一”方案:要么降低房租,要么解约。原因就是自如出现了亏损。至于房租降多少,自如管家的回复是“降到这套房的成本核算不亏本为止”。让业主更加不能接受的是,如果选择解约,他们需要赔自如几万块钱的装修损失费。看起来,自如给出的两个选择,对业主来说,左右都是损失,都不大好接受。自如出现亏损,如此方案能妥善解决吗?业主又该怎么办?

  三年前,湖北黄石的侯女士给在武汉上大学的儿子购买了一套位于武汉硚口区的房子。房子暂时不住,侯女士人又不在武汉,从2017年12月开始,她就把房子交给了自如托管。双方约定,房屋管理期为5年,第一年月租金3400元,此后每年递增3%。

  今年7月份,侯女士接到自如的电话,工作人员告诉她,受疫情影响,侯女士委托自如管理的房子出现亏损,并提出了两个解决方案。侯女士提供了一段她与自如管家电话沟通的录音,自如工作人员表示:“有两种,一种是解约,一种非解约。如果您这边是解约的话,我们到时候把解约的一个成本,包括折旧费在内一个表格发给您看一下。另外一种就是调整租金这种方式。”

  所谓租金调整方案就是降房租。按照之前的合同约定,侯女士的房子今年的月租金已经超过3600元,自如给出的调整后的月租金是3000元,降幅接近20%。在剩下的两年管理期内,自如将按照降价后的租金来执行合同。在侯女士看来,这是自如在转嫁损失。侯女士说:“你们的经营受到了影响,给你们降一年也可以,也无可厚非。但是从现在开始降到3000,后期的这两年都按3000起的话,后面如果涨到5000、6000也跟我没关系了。这样的做法完全就是把自己经营不善的情况转嫁在我们的身上。”

  武汉的另一位自如业主黄女士也被自如要求“二选一”。在黄女士拒绝了降租金的方案之后,自如拿出解约这一方案,但要想解约黄女士还需支付给自如22000元。黄女士说:“解约,他们赔我违约金,两个月租金。然后我再赔他们装修的折旧费。我当时就觉得很奇怪,我说现在是你要违约,我为什么还要赔你装修的折旧费?他说现在公司内部给我们的指示,不允许有亏损的房子。现在按照系统上的显示,您这套房子就是要付22000块,然后我们才能和您解约。”

  对此,武汉自如营销负责人告诉记者,按照合同,自如违约,赔偿业主两个月的租金,至于装修折旧费,合同里也有规定。自如负责人说:“我们是违约了,我们付了他违约金——两个月的租金。从契约关系上,因为我们是一个特殊的行业,有装修的责任在,所以会有一个装修折旧费。”

  记者发现,合同第三条“标的资产改造”中规定,合同到期或者解约后,业主应向自如支付装修和设施损失费,这个费用与管理期内未履约天数密切相关。如果未履约天数还剩一半,则业主需要按照该资产购进费用一半的标准赔付给自如。而当合约到期也就是未履约天数为零时,业主则不需要支付费用,这也就是自如在签合同时常给业主承诺的“合约到期送装修送家具的由来”。对此,黄女士说,这条隐藏在标的资产改造部分的规定,业主很难留意到,而且这条约定也并未明确违约方。黄女士说:“这完全是霸王条款,它是一条提到装修的一个部分的时候,很模糊的说了一句,但不是在违约责任里面。所以当时在签合同的时候没有人关注到这一项。签合同的时候,没有人跟我说过这个事情,如果说你们在签合同的时候跟我讲无论谁解约,我都是要去负担装修费的话,我绝对不会签这个合同。”

  北京市岳成律师事务所高级合伙人岳屾山表示,自如提供的合同是格式合同,业主通常不能修改。合同提供方应该对关键条款进行提示。岳屾山说:“格式条款你不能够损害到对方的利益。应该提示给对方注意的地方,一定要提示。如果没有尽到这些义务的话,假设说确实到了诉讼或者是仲裁的时候,也会予以考虑的,提供格式条款一方是不利的。”

  在采访中,多位业主都认为自如给出的装修费以及其他设施的费用根本无法求证。业内人士表示,业主没有参与房屋改造,装修的实际花费也是自如说了算,现在让业主赔付,从市场和法律角度都站不住脚。黄女士说,这两个选择她都不会接受。而面对几万元的装修折旧费,左右为难的侯女士最终选择了在她看来并不合理的降价方案,与自如签订了补充协议。侯女士表示:“这绝对不是属于我们自愿给你降,我非常无奈,他当时一天打十几个电话。后来我们就想就算了,那就降了。”

  武汉自如营销负责人解释,他们这样做是为了让租房市场稳定持续发展,不存在强迫降租。

  武汉自如负责人:我们从来没有说转嫁损失,我们是为了持续的发展,更稳定的发展,把这些房子能让它更健康一点,这样的话其实对我们对市场来说都是一个更好的选择。

  记者:其他地方的自如有这样的情况吗?

  武汉自如负责人:其他城市也有一些,但是都很少。武汉是说受影响比较多,但是它这个比例也是控制在很小的一个范围里面。这个事情是一个双向选择,如果业主不同意,我们肯定不会强制。

  2018年,北京的张女士将她位于北京龙泽地铁站附近的房子委托给自如管理。从今年4月份起,张女士几乎每个月都能接到自如打来的电话,内容无一例外,都是要求她下调租金。张女士多次拒绝之后,自如启动解约程序,并在上个月停止支付租金,张女士也多次跟她的自如管家沟通过。

  张女士:就因为我没同意降租,所以你们就要走解约是吗?

  自如管家:对。

  张女士:像我这种情况多吗?

  自如管家:龙泽这边还是有的。

  张女士:也有很多是吗?

  自如管家:对的。

  张女士:我没同意你们怎么就走解约程序了呢?你们可以单方面解除合同是吗?

  自如管家:对,解除合同,我们这边赔您钱。装修还有配置大家电的钱您退还给我们。

  张女士:你们单方面违约,我也得赔对吗?

  自如管家:是的。

  岳屾山表示,如果业主不同意解除合同或者是变更租约,自如没有权利单方解除合同或变更租约。岳屾山说:“在市场发生变化的时候,如果说双方进行协商没有问题,但是绝对不能够强迫合同的另外一方来接受不合理的要求。我们的业主方或者说房东完全可以拒绝自如的这种不合理的要求,同时要求自如继续按照合同来进行履行。如果说自如想要把合同解除,就去法院打官司,或者说到仲裁委去仲裁。”

  岳屾山表示,自如作为违约方,应当自己承担合同中规定的装修损失费用。岳屾山说:“如果不违约,装修损失是不会出现的,只有有一方违约了的时候才会出现装修损失,那也就意味着说装修损失是因违约而带来的。我认为那就应该由违约方来进行承担,而不能够说你主动违约了,然后还要求业主去承担这样的损失。”

  业内专家表示,7月份以来,国内的租房市场逐渐走出低谷,行业主体应该拿出行动共同维护租房市场的健康稳定发展,而不是通过挤压业主的收益等方式来扩大自己的利润空间。

  北京的张女士表示,如果问题得不到解决,她将选择拿起法律武器,起诉自如。